Городское Собрание Сочи преподнесло новогодний подарок мэру Алексею Копайгородскому, утвердив новый генплан курорта в день торжественного закрытия Года архитектуры. Этому предшествовали поддержка документа Градостроительным советом и протесты представителей общественности, обратившихся к премьеру Михаилу Мишустину с просьбой остановить принятие генплана по причине многочисленных нарушений. Теперь команда Копайгородского в союзе с крупными девелоперами не только будет возводить предусмотренные генпланом социальные объекты, но и активизирует застройку Сочи многоэтажными жилыми комплексами, в том числе, в городском центре, «сажая» их на перегруженные коммунальные сети и создавая дополнительные сложности с транспортной инфраструктурой. В частности, воспользовавшись судебным решением, мэрия отдала под застройку часть территории «Завода строительных материалов» в Центральном районе, на ул. Краснодонская: несколько расположенных здесь земельных участков перешли в собственность предпринимателей Артура Аракеляна и Людмилы Арутюнян, связанным с крупным краснодарским инвестиционно-строительным холдингом «AVA Group» бизнесмена Вагана Арутюняна. После отказа мэрии и прокуратуры обжаловать решение арбитража, коммерсанты начали подготовку к «комплексному освоению территории», подразумевающую возведение ЖК со школой и детским садом. К реализации проекта может подключиться еще один известный девелопер, бенефициар группы «Метрополис» Павел Невзоров, входящий в близкое окружение Алексея Копайгородского. Его компания «Стройгарант-Н» совместно с подконтрольной Арутюняну фирмой «Кислород» участвует в реализации проекта комплексного развития северного склона горы Бытха. Здесь возводятся несколько ЖК, а также школа и детсад, финансирование которых осуществляется из федерального бюджета. С застройкой Северной Бытхи было связано громкое уголовное дело бывшего вице-мэра Сочи Ивана Бомбергера, но после назначения мэром Сочи Копайгородского, а прокурором Вячеслава Овечкина, расследование спустили «на тормоза», а девелоперы получили «зеленый свет».
Генплан принят, куда движемся дальше?
После согласования с федеральными ведомствами, на внеочередной сессии Городского Собрания Сочи депутаты утвердили новый генплан. Произошло это в день торжественного закрытия Года архитектуры. Таким образом, мэр Алексей Копайгородский может считать, что сдержал ранее данное им обещание. Событию предшествовала единодушная поддержка генплана Градостроительным советом при главе города, в котором принял участие президент «Союза архитекторов России» Николай Шумаков.
«В новом Генеральном плане расставлены реперные точки: детские сады, школы, объекты спорта, рекреационные территории, зеленый каркас города. Формирование общественных пространств доведено до нормативных показателей… Вектор движения до 2044 года выбран в нем абсолютно верно – решение социальных вопросов города. Нужно утверждать Генплан и двигаться дальше», – констатировал Шумаков.
Не обошлось, правда, и без неприятных сюрпризов со стороны общественности. Так, председатель движения «За Сочи!», член городского Экспертного совета по вопросам территориального планирования Елена Негоруца от лица экспертного сообщества обратилась к премьеру Михаилу Мишустину с просьбой остановить принятие документа.
«Нарушена процедура согласования генплана федеральными структурами, поскольку в этом заключении отсутствует мнение Минздрава и не приложено заключение Минприроды. В 2018 году, когда мы задавали вопросы по старому проекту генерального плана, нам ответили, что ключевыми министерствами по Сочи являются именно Минприроды и Минздрав. Закон о санаторно-курортных местностях никто не отменял. И то, что Сочинский нацпарк и заказник находятся в границах муниципального образования, играет решающую роль», – цитирует слова общественницы издание «Sochi1.Ru».
Кроме того, Негоруца обращает внимание на следующее обстоятельство: еще до того, как документ вынесли на рассмотрение Градсовета, появилась информация о его согласовании членами согласительной комиссии. Не представлены позиции Минкультуры по границам, предмету охраны и режимам хозяйственной деятельности на территории исторического поселения регионального значения, а также Минсельхоза в отношении изменения границ земель сельскохозяйственного использования. Неясна позиция Минприроды по установлению границ Сочинского нацпарка и т.д.
Но все перечисленное, видимо, мелочи: раз в мэрии заявили, что согласования пройдены, значит, так оно и есть. А куда курорт будет «двигаться дальше», решат чиновники, но не одни, а в тесном союзе с местными застройщиками, продолжающими за мелкий прайс прибирать к рукам дорогостоящие земли, в том числе, в центральной части города-курорта. Ниже мы опишем одну из схем того, как это происходит.
Как земли сочинского завода перешли в руки коммерсантов
В конце ноября 2020 года судья Арбитражного суда Краснодарского края Олеся Кирий вынесла решение по довольно любопытному делу. Руководство сочинского «Завода строительных материалов» (ООО«ЗСМ»), а также индивидуальные предприниматели Людмила Арутюнян и Артур Аракелян обратились в арбитраж с иском к администрации Сочи и городскому Департаменту архитектуры и градостроительства, оспаривая отказ в предоставлении в собственность трех земельных участков, расположенных в Центральном районе, на ул. Краснодонская.
Как следует из текста документа, спорные участки входили в состав территории, арендуемой заводом и находившейся в собственности муниципалитета. На одном из них располагался объект капитального строительства: нежилое здание – хозблок – общей площадью 150 кв метров, принадлежащее на праве собственности выступавшему истцом Артуру Аракеляну.
Второй участок, площадью 1537 «квадратов», арендовала истец Людмила Арутюнян: здесь находился другой объект капстроительства – здание автомойки, общей площадью 547,6 кв метров, с зарегистрированным на нее правом собственности. Наконец, на третьем участке, площадью свыше 67,2 тыс. «квадратов», принадлежавшем Людмиле Арутюнян на правах аренды, с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы и стоянки автомобилей», находился целый ряд принадлежавших ей объектов капстроительства: административный корпус с мастерскими техосмотра, магазин со складскими помещениями, здание КПП с диспетчерской, крытая автостоянка и т.д.
В иске заявители подчеркивали, что между ними заключено соглашение о комплексном освоении территории, которое они обязуются осуществлять собственными силами, а также путем привлечения других лиц и их средств. Выполняя взятые на себя обязательства, стороны обратились в администрацию Сочи с заявлениями о выкупе принадлежащих им на праве аренды земельных участков, в чем им было отказано.
Судя Олеся Кирий пошла навстречу предпринимателям, признав отказ незаконным и обязав муниципалитет в месячный срок со дня вступления в силу вынесенного ей решения направить в адрес Людмилы Арутюнян и Артура Аракеляна проекты договора купли-продажи с установлением цены выкупа каждого земельного участка в размере 12% его кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.
Примечательно, что подчиненные Алексея Копайгородского обжаловать судебное решение не стали. Не нашлось возражений и у городской прокуратуры, возглавляемой Вячеславом Овечкиным – протеже краевого прокурора Сергея Табельского. Хотя в надзорном ведомстве, казалось бы, должны были грудью встать на защиту муниципальной собственности. Спрашивается, в чем причина молчания и безынициативности?
Истцы со связами в «AVA Group»
Для того, чтобы понять «секрет успеха» арендаторов, стоит присмотреться к ним внимательнее. Итак, индивидуальный предприниматель Артур Андроникович Аракелян специализируется на аренде и управлении недвижимостью. Кроме того, он является владельцем и гендиректором ООО «Специализированный застройщик «Смарт Строй +», зарегистрированного в сентябре 2020 года, то есть, незадолго до вынесения судебного решения, о котором говорилось выше.
Информация о финансовых показателях компании в открытых источниках отсутствует, но с большой долей вероятности можно предположить, что она не приносит своему владельцу ни выручки, ни прибыли. Кстати, ранее Аракелян выступал учредителем еще нескольких юрлиц, в том числе, ООО «Смарт Строй», в минувшем октябре признанного несостоятельным, причем одним из инициатором банкротства стал сочинский «Водоканал», предъявивший требования в размере более 4,6 млн рублей.
Получается, Аракелян, через суд получивший право собственности на участок в Центральном районе, напрямую связан с девелопментом. Но не только он. Вышеупомянутая Людмила Сергеевна Арутюнян, в качестве ИП занимающаяся арендой и управлением недвижимостью, также является владельцем целого ряда коммерческих структур, некоторые из которых стоит изучить детальнее.
Например, должность директора принадлежащего ей «Сочинского пассажирского автотранспортного предприятия» (ООО «СПАТП») занимает Роман Кукулян. Он же выступает учредителем краснодарской строительной компании «Лидеравтострой», которой с 30 октября руководит Олег Белокобыльский (в сети о нем можно найти упоминания как о командире Войсковой части 48268, дислоцирующейся в Славянске-На-Кубани). Ситуацию с финансами «Лидеравтостроя» вряд ли можно назвать благополучной: по итогам 2022 года при выручке почти в 542 млн рублей, его убытки составили 134,5 миллиона.
Но по настоящему любопытные связи Людмилы Арутюнян прослеживаются через ООО «Премиум», среди видов деятельности которого мы находим строительство жилых и нежилых зданий. В капитал «Премиума» Людмила Сергеевна вошла в сентябре 2020 года после чего финансовое положение компании резко изменилось в лучшую сторону. Так, в том же 2020-м при выручке в 5,7 млн рублей фирма задекларировала убыток в 2,7 миллиона. В 2021-м выручка составила уже без малого23 миллиона, а прибыль – 2,4 млн рублей. По итогам 2022 года выручка выросла почти до 30 миллионов, хотя прибыль несколько снизилась – до 1,9 млн рублей.
Имеется у «Премиума» и солидный портфель госконтрактов, превышающий 76 миллионов, причем подряды компания начала получать опять-таки с сентября 2020 года, а ее заказчиками выступают Департамент архитектуры и градостроительства Краснодара, муниципальный краснодарский «Институт Горкадастрпроект» и МКУ МОГК «Градинформ». Сама собой напрашивается мысль о том, что госпожа Арутюнян сыграла для компании прямо-таки роль благодетельницы.
Положение вещей прояснится, если знать, что до июня 2018 года «Премиум» носил другое название – ООО «АВА Хотелс», а в число его учредителей входил Ваган Арутюнян – владелец «AVA Group», одного из крупнейших краснодарских девелоперских холдингов, в том числе, занимающегося застройкой Сочи. В настоящее время «AVA Group» реализует на курорте ряд крупных проектов, в частности возводит ЖК «Летний», «Горный квартал» и «Кислород», о котором еще будет сказано ниже.
Не меньший интерес представляет принадлежащая Людмиле Арутюнян Управляющая компания инвестиционных фондов «Профит» (ООО УКИФ «Профит»), специализирующаяся на предоставлении финансовых услуг. Под ее управлением находится Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Горожанин», в свою очередь, выступающий основным владельцемООО «Луч», занимающегося строительством жилых и нежилых объектов. О «Луче» еще будет сказано ниже, пока же добавим, что его директором, а заодно и соучредителем с долей в 1% уставного капитала является Константин Сигачев – компаньон Вагана Арутюняна, контролирующий ряд коммерческих структур, аффилированных с «AVA Group».
Получается как в басне Крылова: «Ларчик просто открывался…». Не деловыми ли (а возможно и родственными) связями Людмилы Арутюнян с основателем «AVA Group» объясняется дальнейшее бездействие проигравшей суд сочинской мэрии, а заодно и прокуратуры? Ведь, как известно, Ваган Арутюнян относится к числу бизнесменов, вхожих в кабинеты Алексея Копайгородского и прокурора Вячеслава Овечкина.
Ваган Арутюнян
Что касается девелопера, то его интерес в данном деле вполне объясним, и заключается в получении контроля над крупным земельным участком в Центральном районе Сочи. Кажется, теперь становится ясно, кто в соглашении между Артуром Аракеляном и Людмилой Арутюнян подразумевается под «другими лицами», привлечение которых предполагается с целью комплексного освоения территории, ранее находившейся в аренде у «Завода строительных материалов».
Союз застройщиков: Арутюнян и чета Невзоровых
Похоже, соответствующие процессы уже запущены. Во всяком случае, на кадастровой карте сегодня фигурируют участки в Сочи, на ул. Краснодонской, предназначенные для многоэтажной жилой застройки, а также размещения дошкольных и общеобразовательных учреждений. То есть, необходимой социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Не эти ли территории сменили собственников с легкой руки директора ЗСМ Андрея Чепрасова и согласия муниципальных чиновников? В таком случае, с 2020 года у девелоперов было достаточно времени для того, чтобы поменять вид разрешенного использования выкупленных ими участков.
Введенный Копайгородским еще в 2021 году мораторий на строительство ЖК реализации проекта не воспрепятствует, тем более, что местные власти уже приняли новый генплан города. Заметим, что к застройке территории на ул. Краснодонской помимо структур, связанных с «AVA Group», может подключиться и другой влиятельный бизнесмен – бенефициар девелоперской группы «Метрополис»Павел Невзоров, человек из близкого окружения сочинского мэра, до недавнего времени в статусе его общественного советника входивший в муниципальный Градсовет, на днях единодушно поддержавший проект Генплана.
С 2020 года «AVA Group» занимается комплексным развитием северного склона горы Бытха (микрорайон «Северная Бытха»), где возводит, в частности, ЖК «Кислород». Здесь же в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» строятся детский сад на 300 воспитанников, готовность которого, если верить сообщению мэрии, составляет 95%, и школа на 1100 учащихся, срок сдачи которой перенесен на 1 сентября 2024 года по причине сложности геологического рельефа.
Дело в том, что работам мешают оползневые процессы, активизирующиеся во время нередких в Сочи ливневых дождей, из-за которых потребовалось вносить существенные корректировки в уже существующую проектно-сметную документацию. В декабре прошлого года во время очередного ливня крупный оползень перекрыл дорогу в микрорайоне, а ликвидация последствий затруднялась погодными условиями.
Природные процессы не помешали чиновникам дать «зеленый свет» застройке северного склона Бытхи, несмотря на протесты представителей общественности. Так, председатель движения «За Сочи!» Елена Негоруца уверена: оползень активизировался после начала строительства двух ЖК – «Кислород» и «Сочи Парк». «Все процессы по этому склону пришли в движение, и сбывается самое худшее… В 2018 году прокуратура Краснодарского края пошла в суд, и тогда было отозвано разрешение на строительство. Но со сменой городской власти и с приходом Копайгородского ситуация изменилась, и разрешение на строительство было выдано», – рассказывала Елена Негоруца изданию «Sochi1.Ru».
Здесь стоит заметить, что в комплексном развитии Северной Бытхи участвует несколько девелоперских структур. В частности, на сайте мэрии в числе инициаторов проекта с объемом инвестиций 61,9 млрд рублей указаны компании «Стройгарант-Н», ИСК «Еврострой», СЗ «Кислород», «Бытха-3» и ИП Бодюкова Т.В.
ООО «СЗ «Кислород», как не сложно догадаться, возводит одноименный ЖК и аффилирован с «AVA Group». Его учредителем выступает уже упоминавшаяся выше компания «Луч», возглавляемая Константином Сигачевым и через УКИФ «Профит» связанная с Людмилой Арутюнян. ООО «СЗ «Еврострой» возводит на северном склоне Бытхи ЖК «Сочи Парк». Застройщик принадлежит Николаю Шихиди и Софии Торос, на его счету реализация целого ряда проектов в Сочи, Анапе и Геленджике.
Что касается компаний «Стройгарант-Н» и «Бытха-3», то обе они связаны с Павлом Невзоровым. Сегодня «Стройгарант-Н» контролируется им напрямую, однако через эту структуру прослеживаются связи бизнесмена с вездесущей «AVA Group». Так, до августа 2020 года в число ее совладельцев входило специализирующееся на строительстве краснодарское ООО «Лэнд», чьим учредителем выступает ООО «ГК «АВА», в свою очередь, принадлежащее Вагану Арутюняну и Константину Сигачеву.
С ООО «Бытха-3» дело обстоит несколько сложнее. Официально фирма оформлена на Александра Каратеева, до декабря 2020 года бывшего совладельцем компании «Метрополис Инвест», где его деловым партнером выступала Анна Невзорова – супруга Павла Невзорова, действующий депутат краснодарского Заксобрания, учредитель и директор ООО «Метрополис», приносящего выручку в сотни миллионов рублей. Сегодня Анна Невзорова – единственный владелец и руководитель «Метрополис Инвеста». А Каратеев, видимо, переброшен влиятельным семейством на новый участок работы – застройку Северной Бытхи.
Бюджетные миллиарды «утекут» в канализацию?
Учитывая место расположения земельных участков, отошедших к связанным с «AVA Group» предпринимателям, можно предположить, что чета Невзоровых вряд ли останется в стороне от участия в их «комплексном освоении». Следствием станет появление в Центральном районе Сочи очередного ЖК со школой и детсадом, «посаженных» на и без того перегруженные коммунальные сети. Дальше последуют привычные для курорта проблемы с водоснабжением и канализацией, а также транспортной инфраструктурой. В общем, ничего нового.
Кстати, не помешает кратко напомнить историю участия «Стройгарант-Н» в застройке Северной Бытхи, сопровождавшегося громкими скандалами. Три разрешения на строительство многоквартирных домов компании выдал вице-мэр Сочи Иван Бомбергер, в отношении которого в 2018 году возбудили уголовное дело о превышении должностных полномочий. Причиной стало расположение места будущей застройки в границах охранной зоны ЛЭП, вследствие чего, по версии следствия, могли возникнуть проблемы с подачей электроэнергии и даже произойти ЧС техногенного характера.
Бомбергера решением суда отправили в следственный изолятор, а краевая прокуратура в начале 2019 года инициировала судебные разбирательства на предмет признания недействительными разрешений на строительство, выданных чиновником. Тогда «Стройгарант-Н» уже работал в микрорайоне над проектами ЖК «Северная Бытха-1» и «Северная Бытха-2». Но в декабре 2019-го произошел неожиданный поворот, связанный с отказом подчиненных Сергея Табельского от ранее заявленных требований и прекращением производства по делу.
В марте 2020 года, то есть после назначения главой Сочи «борца с самостроями» Алексея Копайгородского, мэрия повторно выдала «дружественному» девелоперу разрешение на строительство многоквартирных домов на тех же самых земельных участках. Из прокуратуры никаких возражений не последовало, наличие ЛЭП больше никого не смущало. «Дело Бомбергера» предпочли банально замять: краевая прокуратура отказалась утверждать обвинительное заключение, материалы вернули в Следственный комитет для проведения дополнительного расследования, где благополучно «положили под сукно», а о вышедшем из СИЗО экс-чиновнике сегодня уже все благополучно забыли.
Сегодня Северную Бытху, несмотря на опасные оползневые процессы и протесты общественников, застраивают структуры Невзорова, Арутюняна и их компаньонов. Да и как не застраивать, если на возведение детского сада и школы, в соответствии с распоряжением премьера Михаила Мишустина, в рамках федерального проекта «Жилье» из госбюджета выделено в общей сложности 916 млн рублей! Такие средства просто необходимо «освоить».
Непаханое поле деятельности открывается и перед руководством муниципального «Водоканала», которым с мая 2022 года руководит Денис Юрковский, в минувшем сентябре ставший депутатом Городского собрания. О проблемах с водоснабжением Сочи, в том числе, в курортный сезон, пишут не только местные, но и федеральные СМИ. Юрковский – давний член команды Копайгородского, до апреля 2021-го занимавший пост первого вице-мэра, но затем, без видимых причин, ушедший в отставку «по собственному желанию».
Очередное назначение Юрковского может быть связано с планами сочинской администрации инвестировать в реконструкцию городской коммунальной инфраструктуры колоссальную сумму – более 173 млрд рублей. Естественно, проекты реализуются при поддержке регионального правительства и федерального центра. Напомним также, что еще в 2021 году Москва утвердила программу комплексного социально-экономического развития курорта на 2023-2030 гг., в соответствии с которой городу должны перечислить почти 139 млрд рублей. На эти деньги планируется построить водоводы, очистные сооружения, канализационные коллекторы, магистральные и разводящие сети водоотведения и водоснабжения.
В такой ситуации без «своего человека» в должности главы «Водоканала» Копайгородскому просто не обойтись. К тому же строительство новых ЖК, с их последующим подключением к сетям, на этом фоне выглядит как нельзя более кстати. Что касается генплана, то он утвержден Градсоветом, а значит, владельцы участков на ул. Краснодонская и связанные с ними девелоперы скоро приступят к реализации проекта комплексного освоения территории.